ACHETER UN BIEN IMMOBILIER

Niveau : NATIONAL (Code civil), avec variations DÉPARTEMENTALES (droits de mutation) et MUNICIPALES (urbanisme, changement d'usage).

Séquence habituelle :

1. Offre d'achat (promesse unilatérale d'achat) : premier acte, engage l'acquéreur pendant une durée déterminée ; une fois acceptée par le vendeur, elle vaut accord sur la chose et sur le prix (art. 1583 Code civil).
2. Compromis de vente (promesse synallagmatique de vente) : avant-contrat qui engage réciproquement les deux parties (« le compromis vaut vente », art. 1589 Code civil), sous réserve des conditions suspensives (notamment l'obtention du financement, en général dans un délai de 30 à 60 jours). Un dépôt de garantie de 5 % à 10 % du prix est en général séquestré chez le notaire ou l'agent immobilier.
3. Délai de rétractation : l'acquéreur (non professionnel) dispose de 10 jours à compter de la notification du compromis pour se désister sans justification ni pénalité (loi Macron de 2015).
4. Diagnostics obligatoires : diagnostic de performance énergétique (DPE), amiante, plomb, termites, gaz, électricité, état des risques naturels et technologiques, etc., à la charge du vendeur.
5. Financement : en cas de prêt, l'offre de prêt bancaire est en général obtenue en 2-3 semaines ; les banques appliquent un taux d'endettement maximal de 35 % assurance comprise (règle du HCSF) et un « reste à vivre » minimal, avec refus fréquent pour les logements classés F ou G au DPE.
6. Acte authentique : signé chez le notaire, en moyenne 2 à 3 mois après le compromis ; le notaire vérifie la situation hypothécaire, l'urbanisme et l'absence de procédure judiciaire en cours. C'est la signature de l'acte authentique qui opère le transfert effectif de propriété et déclenche la remise des clés.
7. Paiement des frais de notaire (droits de mutation + émoluments + débours) le jour de la signature ; le notaire reverse les droits de mutation au département et à la commune.
8. Publicité foncière : le notaire procède à la publication de l'acte au service de la publicité foncière, opposable aux tiers.

« Frais de notaire » — composition réelle : malgré leur nom, l'essentiel de cette somme (environ 70-80 %) ne rémunère pas le notaire mais constitue des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) reversés à l'État, au département et à la commune. Les émoluments réels du notaire (barème réglementé, dégressif) ne représentent qu'environ 0,8 % à 1,5 % du prix.

Montant des frais de notaire en 2026 :

• Bien ancien : DMTO d'environ 5,09 % à 6,32 % du prix selon le département (taxe départementale de 4,50 % ou 5,00 %, taxe communale additionnelle de 1,20 %, frais d'assiette et de recouvrement de l'État). Total des frais de notaire : environ 7 % à 8,5 % du prix.
• Bien neuf (VEFA ou moins de 5 ans) : taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %, la TVA à 20 % étant déjà comprise dans le prix de vente. Total des frais : environ 2 % à 3 % du prix.
• Hausse 2025-2028 : depuis le 1er avril 2025 et jusqu'au 31 mars 2028 (article 116 de la loi de finances pour 2025), les départements peuvent porter leur part de DMTO de 4,50 % à 5,00 % ; la quasi-totalité des départements l'a fait à la mi-2026. Les primo-accédants achetant leur résidence principale sont exonérés de cette hausse dans la plupart des départements et restent au taux antérieur de 5,80 % (contre 6,32 % dans le cas général).

À confirmer localement — le budget 2026 évoque un mécanisme ciblé de réduction des DMTO pour les primo-accédants ; les textes d'application définitifs doivent être vérifiés au moment de chaque opération.

Précautions principales avant d'acheter : vérifier l'état hypothécaire du bien, la conformité urbanistique (permis de construire, absence d'extension non déclarée), le carnet d'entretien et les charges de copropriété impayées, et pour les terrains ruraux ou agricoles, l'existence d'un droit de préemption de la SAFER (voir section G).

VENDRE UN BIEN IMMOBILIER

Niveau : NATIONAL

Le vendeur doit fournir : titre de propriété, ensemble des diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites selon zone, état des risques), dernier avis de taxe foncière, relevé de charges de copropriété et certificat attestant l'absence de procédure en cours (le cas échéant), et procéder à la mainlevée de toute hypothèque inscrite si le crédit est déjà remboursé.

Devoirs d'information : le vendeur doit déclarer les vices, litiges, servitudes et non-conformités connus ; la dissimulation d'un vice caché engage sa responsabilité (garantie des vices cachés, art. 1641 et s. Code civil).

Coûts typiques du vendeur : mainlevée d'hypothèque, commission d'agence (si applicable, sauf mandat exclusif à charge acquéreur), et sa propre fiscalité sur la plus-value (voir section C). Les droits de mutation sont, sauf accord contraire, toujours à la charge de l'acquéreur.

Intervention du notaire : obligatoire pour l'acte authentique ; acheteur et vendeur peuvent chacun choisir leur propre notaire sans surcoût, les deux études se partageant alors les émoluments.

TAXATION DES PLUS-VALUES

Niveau : NATIONAL

Résidence principale : totalement exonérée de plus-value, sans condition de durée de détention.

Autres biens (résidences secondaires, biens locatifs, terrains à bâtir) : taux global de 36,2 % sur la plus-value nette, réparti entre :

• 19 % d'impôt sur le revenu (art. 150 U CGI) ;
• 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %).

Abattements pour durée de détention (calculés à partir de la 6ᵉ année) :

• Pour l'impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ année → exonération totale d'IR après 22 ans de détention.
• Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60 % la 22ᵉ, puis 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ → exonération totale après 30 ans.

Surtaxe sur les plus-values élevées : une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s'applique lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, portant le taux effectif jusqu'à environ 42,2 % sur la fraction concernée (art. 1609 nonies G CGI). Elle ne s'applique pas à la résidence principale (exonérée) mais concerne les résidences secondaires et biens locatifs.

À confirmer localement — un amendement visant à réduire la durée d'exonération totale de 22 à 17 ans a été débattu en 2026 mais n'a pas été retenu dans la loi de finances pour 2026 à la date de ce guide ; le régime actuel (22/30 ans) reste en vigueur. Vérifier l'état du droit au moment de chaque opération.

Vendeurs non-résidents :

• Le régime de taux (19 % IR + 17,2 % PS pour les résidents de l'UE/EEE/Suisse ; 19 % IR + prélèvement social spécifique de 7,5 % selon convention pour les autres) et les abattements pour durée de détention s'appliquent de la même manière qu'aux résidents.
• Exonération spécifique pour ancienne résidence principale : un non-résident qui vend son ancien logement en France peut bénéficier d'une exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable, à condition d'avoir été résident fiscal français pendant au moins deux années consécutives avant la vente, d'être ressortissant de l'UE/EEE (ou d'un pays ayant conclu une convention d'assistance administrative avec la France), et de vendre au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le départ de France (ou sans délai si le logement est resté à sa libre disposition depuis le 1er janvier précédant la vente). Un couple marié cédant un bien en indivision peut cumuler jusqu'à 300 000 € d'exonération.
• Représentant fiscal accrédité : obligatoire lorsque le prix de cession dépasse 150 000 € (seuil apprécié par cédant), sauf si le bien est détenu depuis plus de 30 ans (donc totalement exonéré) ou si le vendeur est résident de l'UE/EEE (dispense automatique pour les personnes physiques résidentes de l'UE/EEE). Le représentant peut être une société accréditée, une banque établie en France, l'acquéreur s'il est fiscalement domicilié en France, ou toute autre personne domiciliée en France et accréditée par l'administration (à l'exclusion des notaires et avocats).
• Le notaire prélève et reverse l'impôt à l'administration fiscale au moment de la vente ; ce n'est pas le vendeur qui le règle directement.

Cas des SCI (sociétés civiles immobilières) : les mêmes règles s'appliquent en substance à la cession de parts de SCI à prépondérance immobilière soumise à l'IR, avec un seuil de 150 000 € apprécié sur la quote-part de valeur vénale des actifs immobiliers correspondant aux droits des associés non-résidents hors UE/EEE.

Cession dans les 5 premières années : aucune exonération liée à la durée n'existe avant la 6ᵉ année ; la plus-value brute (ajustée des frais d'acquisition et travaux justifiés) est intégralement soumise au taux de 36,2 %, hors résidence principale.

IMPÔTS À L'ACQUISITION ET SUR LA PROPRIÉTÉ

Niveau : mixte (DMTO fixés dans une fourchette légale par les départements ; IFI est NATIONAL ; taxe foncière et taxe d'habitation sur les résidences secondaires sont MUNICIPAUX).

À l'acquisition : voir section A pour le détail des DMTO (ancien : ~5,09-6,32 % ; neuf : ~0,715 % + TVA 20 % déjà incluse dans le prix).

Impôts annuels sur la propriété :

• Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) : impôt communal annuel dû par tout propriétaire au 1er janvier, calculé sur la valeur locative cadastrale (loyer théorique annuel estimé par l'administration, généralement bien inférieure à la valeur de marché) multipliée par le taux voté par la commune (et, le cas échéant, l'intercommunalité et le département). Aucun seuil d'exonération générale ; des exonérations ou dégrèvements ciblés existent (personnes âgées ou handicapées sous conditions de ressources, logements neufs pendant les deux premières années dans certaines communes, etc.).
• Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) : la taxe d'habitation a été supprimée pour les résidences principales depuis 2023, mais reste due pour les résidences secondaires, sans abattement, calculée sur la même valeur locative cadastrale. Dans les communes classées en zone tendue (environ 1 100 à 1 150 communes en 2026), une majoration de 5 % à 60 % peut être votée par la commune (art. 1407 ter CGI) ; plusieurs grandes villes (Paris, Bordeaux, Nice, Biarritz, Saint-Malo) appliquent le taux maximal de 60 %.
• Taxe sur les logements vacants (TLV) / taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) : s'applique aux logements non meublés inoccupés depuis plus d'un an (TLV, zones tendues) ou deux ans (THLV, ailleurs).
• Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : impôt national qui a remplacé l'ISF en 2018, portant exclusivement sur le patrimoine immobilier net (biens bâtis et non bâtis détenus directement, parts de SCI/SCPI/OPCI à hauteur de leur fraction immobilière). Seuil de déclenchement : 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier ; une fois ce seuil dépassé, l'impôt est calculé sur un barème progressif à partir de 800 000 € (taux de 0,50 % à 1,50 % selon les tranches, art. 977 CGI), avec un mécanisme de décote entre 1,3 M€ et 1,4 M€. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur. Les résidents fiscaux français sont imposés sur leur patrimoine immobilier mondial ; les non-résidents, uniquement sur leurs actifs immobiliers situés en France (sauf certaines conventions fiscales bilatérales spécifiques, notamment avec certains pays, qui peuvent élargir ou restreindre l'assiette).

À confirmer localement — un projet d'« Impôt sur la Fortune Improductive », qui aurait élargi l'assiette aux liquidités tout en exonérant l'immobilier locatif, a été voté en première lecture par l'Assemblée nationale fin 2025 mais n'a pas été retenu dans la loi de finances pour 2026 ; il reste une piste politique débattue, non applicable à ce jour.

Ne jamais assimiler automatiquement les DMTO français avec l'IMT portugais, ni l'IFI avec l'AIMI portugais : les seuils, les assiettes et les administrations compétentes diffèrent sensiblement.

LOCATION RÉSIDENTIELLE

Niveau : NATIONAL (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), avec règles renforcées dans les zones tendues (classification nationale par décret, mais avec effets différenciés localement) et un régime expérimental d'encadrement strict des loyers limité à certains territoires.

Champ d'application : la loi de 1989 régit les locations du secteur privé constituant la résidence principale du locataire (logement vide ou meublé), qu'il s'agisse d'un usage exclusivement d'habitation ou mixte (habitation + activité professionnelle).

Durée du bail :

• Logement vide (non meublé) : minimum 3 ans si le bailleur est une personne physique, 6 ans si c'est une personne morale (SCI, société, agence). Reconduction tacite pour la même durée sauf congé régulier.
• Logement meublé : durée généralement plus courte (habituellement 1 an, 9 mois pour un étudiant, renouvelable).
• Bail mobilité (créé par la loi ELAN de 2018) : de 1 à 10 mois, non renouvelable, réservé à des situations précises (mutation professionnelle, mission temporaire, formation, etc.), sans dépôt de garantie possible.

Dépôt de garantie : plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide, 2 mois pour une location meublée. Non révisable pendant le bail.

Congé (résiliation) :

• Par le locataire : peut résilier à tout moment, sans justification, avec un préavis de 3 mois (logement vide) réduit à 1 mois en zone tendue ou dans certains cas personnels (mutation, perte d'emploi, premier emploi, problème de santé, bénéficiaire du RSA ou de l'AAH). Préavis d'1 mois pour un logement meublé.
• Par le bailleur : ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé), et pour un motif limitativement énuméré par la loi : reprise pour habiter (soi-même ou proche), vente du bien, ou motif légitime et sérieux (impayés répétés, troubles de voisinage, etc.).

Révision du loyer : l'indexation annuelle suit l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE, si le contrat le prévoit.

Zones tendues : classification nationale (décret n° 2013-392, élargie depuis) couvrant environ 1 100-1 150 communes en 2026, qui déclenche : préavis locataire réduit à 1 mois, encadrement de la hausse du loyer à la relocation, possibilité pour la commune de majorer la THRS, et application de la taxe sur les logements vacants.

Encadrement strict des loyers (dispositif distinct et plus contraignant) : expérimentation issue de la loi ELAN de 2018, prolongée par la loi 3DS de 2022, applicable dans seulement 9 territoires en 2026 : Paris, Lyon-Villeurbanne, Lille (et Hellemmes, Lomme), Bordeaux, Montpellier, Grenoble-Alpes Métropole, Pays Basque, Plaine Commune et Est Ensemble. Dans ces zones, un loyer de référence maximal est fixé par arrêté préfectoral et le loyer effectif ne peut le dépasser que dans des cas limités (complément de loyer justifié).

À confirmer localement — l'expérimentation d'encadrement strict des loyers est prolongée jusqu'en 2026 ; son renouvellement au-delà de cette date doit être vérifié, de même que la liste à jour des communes en zone tendue.

Renforcement anti-squat (2023, précisé par décret de 2026) : depuis la loi du 27 juillet 2023, la clause résolutoire (résiliation automatique du bail) est obligatoire dans tout contrat de location d'habitation, non seulement en cas d'impayé de loyer ou de charges, mais aussi en cas de non-versement du dépôt de garantie. Un décret du 6 juillet 2026 a mis à jour le contrat-type de location en conséquence, applicable à tout bail conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026.

Bail relevant du droit commun (Code civil) : utilisé lorsque le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire (résidence secondaire louée, logement de fonction, occupation réellement temporaire hors bail mobilité) ; il échappe alors aux protections de la loi de 1989, mais les juridictions requalifient le contrat si l'usage réel est celui d'une résidence principale.

Fiscalité des loyers : les revenus de location nue relèvent des revenus fonciers (régime réel ou micro-foncier avec abattement de 30 % si les recettes annuelles sont inférieures à 15 000 €) ; les revenus de location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec un régime micro-BIC ou réel selon les recettes et le statut (LMNP/LMP).

Registre : aucun enregistrement administratif général n'est requis pour un bail de résidence principale classique (à la différence du meublé de tourisme, voir module séparé) ; le contrat doit être écrit et respecter le modèle-type réglementaire (décret n° 2015-587).

COPROPRIÉTÉ

Niveau : NATIONAL (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Organes de la copropriété : le syndicat des copropriétaires (l'ensemble des copropriétaires, personne morale), le syndic (gestionnaire, professionnel ou bénévole, dont les missions sont détaillées à l'article 18 de la loi), et le conseil syndical (organe consultatif élu parmi les copropriétaires, obligatoire sauf dispense pour les petites copropriétés).

Charges : chaque copropriétaire participe aux charges générales (conservation, entretien, administration des parties communes) proportionnellement à ses tantièmes (quote-part fixée dans le règlement de copropriété), et aux charges spéciales (services et équipements individualisables) selon l'utilité objective pour son lot. Le budget prévisionnel est voté annuellement en assemblée générale ; les appels de charges sont en général trimestriels.

Fonds de travaux : obligatoire pour tout immeuble à destination totale ou partielle d'habitation, alimenté par une cotisation annuelle qui ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel voté chaque année (relevé progressivement depuis 2,5 % en 2023 par la loi Climat et Résilience de 2021). Les sommes versées restent définitivement acquises au syndicat, sans remboursement au copropriétaire sortant lors de la revente du lot.

Assemblée générale et majorités : la loi distingue plusieurs niveaux de majorité selon l'importance de la décision : majorité simple des voix exprimées (art. 24 — actes d'administration courante), majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (art. 25 — travaux d'amélioration, nomination du syndic), double majorité (art. 26 — modifications du règlement de copropriété, actes de disposition), et unanimité pour certaines décisions les plus lourdes. La loi Climat et Résilience de 2021 a facilité le vote des travaux de rénovation énergétique en abaissant certaines majorités requises.

Plan pluriannuel de travaux (PPT) : obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, imposé par la loi Climat et Résilience de 2021.

Location touristique et copropriété : depuis une modification récente de la loi de 1965, un point d'information du syndic relatif à l'activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété doit être inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale — mesure de transparence qui accompagne le renforcement général de l'encadrement de la location de courte durée (voir module séparé).

Responsabilités à l'achat d'un lot : le notaire demande systématiquement un état daté au syndic pour vérifier les charges impayées et les provisions dues par le vendeur ; contrairement au régime espagnol, l'acquéreur n'est en principe pas tenu des dettes de charges antérieures à la vente, sauf stipulation contraire, mais il est essentiel de vérifier les travaux votés et non encore financés.

ACHETEUR ÉTRANGER

Niveau : NATIONAL, avec un régime spécial pour le foncier agricole/rural (également NATIONAL mais d'application ciblée).

Restrictions à l'achat : la France n'impose aucune restriction générale liée à la nationalité ou à la résidence pour l'achat d'un bien résidentiel (résidence principale ou secondaire) ; aucun visa ni permis spécial n'est requis pour acheter. L'acheteur étranger dispose des mêmes droits que le national.

Exception — terres agricoles et rurales : la SAFER (Société d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural) dispose d'un droit de préemption sur la quasi-totalité des transactions portant sur des terres agricoles, forêts et certains biens ruraux, quelle que soit la nationalité de l'acquéreur. Une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) est en général obligatoire avant toute vente de ce type de bien ; il n'est pas nécessaire d'être agriculteur pour devenir propriétaire de foncier agricole, mais la SAFER peut se substituer à l'acquéreur pressenti pour préserver la vocation agricole ou environnementale des parcelles.

Citoyens UE/EEE : achètent dans les mêmes conditions qu'un ressortissant français, sans formalité particulière liée à la nationalité.

Citoyens de pays tiers : peuvent également acheter librement. En pratique, les banques françaises exigent souvent un apport plus élevé (20-30 %) et un dossier plus complet (justificatifs de revenus, déclaration de provenance des fonds au titre de la lutte anti-blanchiment) pour les emprunteurs non-résidents.

Résidence et séjour : la propriété d'un bien immobilier n'accorde aucun droit de résidence en France. Pour un ressortissant hors UE/EEE, le régime Schengen limite le séjour à 90 jours sur toute période de 180 jours sans visa long séjour ; posséder un bien peut appuyer une demande de visa (par exemple visa « visiteur »/non lucratif) mais ne la garantit pas. La France n'a pas de programme de type « Golden Visa » liant investissement immobilier et titre de séjour à la date de ce guide.

Contrôles anti-blanchiment : notaires, banques et agents immobiliers sont des professionnels assujettis aux obligations de vigilance (identification du client, origine des fonds) au titre de la réglementation anti-blanchiment.

Représentation fiscale : voir section C — obligatoire pour les non-résidents hors UE/EEE vendant un bien pour plus de 150 000 €, sauf détention de plus de 30 ans.

QUESTIONS FRÉQUENTES

1. Un étranger peut-il acheter librement un bien immobilier en France ? Oui, sans restriction générale de nationalité, sauf pour les terrains agricoles/ruraux soumis au droit de préemption de la SAFER.
2. L'achat d'un bien donne-t-il un droit de résidence en France ? Non ; la propriété n'ouvre aucun droit de séjour automatique. Les ressortissants hors UE/EEE restent soumis à la règle Schengen des 90/180 jours sans visa long séjour.
3. Quand la propriété est-elle transférée légalement ? À la signature de l'acte authentique chez le notaire, et non au compromis de vente.
4. Puis-je me rétracter après avoir signé le compromis de vente ? Oui, l'acquéreur non professionnel dispose de 10 jours à compter de la notification du compromis pour se désister sans justification ni pénalité.
5. Combien coûtent les « frais de notaire » ? Environ 7-8,5 % du prix dans l'ancien (essentiellement des droits de mutation reversés à l'État et aux collectivités), et seulement 2-3 % dans le neuf.
6. La résidence principale est-elle taxée sur la plus-value en cas de revente ? Non, elle est totalement exonérée, quelle que soit la durée de détention.
7. Et une résidence secondaire ? Oui, au taux global de 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS), avec des abattements progressifs qui aboutissent à une exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS) de détention.
8. Un non-résident vendant en France doit-il désigner un représentant fiscal ? Oui si le prix dépasse 150 000 €, sauf s'il est résident de l'UE/EEE (dispense automatique) ou détient le bien depuis plus de 30 ans.
9. Qu'est-ce que la taxe foncière et qui la paie ? Un impôt communal annuel dû par tout propriétaire au 1er janvier, calculé sur la valeur locative cadastrale du bien.
10. La taxe d'habitation existe-t-elle encore ? Elle a été supprimée pour les résidences principales, mais reste due pour les résidences secondaires, avec une majoration possible de 5 % à 60 % dans les zones tendues.
11. Qu'est-ce que l'IFI et qui le paie ? L'Impôt sur la Fortune Immobilière, dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier.
12. Combien de temps dure un bail de location vide ? Minimum 3 ans si le bailleur est une personne physique, 6 ans si c'est une personne morale.
13. Puis-je louer mon logement sur Airbnb librement ? Non ; depuis la loi Le Meur de 2024, tout meublé de tourisme doit être enregistré (numéro national obligatoire au plus tard le 20 mai 2026), respecter des seuils de performance énergétique croissants, et dans de nombreuses communes, obtenir une autorisation de changement d'usage si ce n'est pas votre résidence principale.
14. La copropriété peut-elle m'empêcher de faire de la location courte durée ? La loi ne prévoit pas encore de droit d'opposition aussi direct qu'en Espagne, mais le syndic doit désormais porter un point d'information sur cette activité à l'ordre du jour de l'assemblée générale, et le règlement de copropriété peut contenir des clauses limitatives.
15. Que se passe-t-il si mon meublé de tourisme n'est pas enregistré ou dépasse le quota de jours autorisé ? Les sanctions cumulables peuvent atteindre des montants très élevés (amendes pour défaut de changement d'usage, défaut d'enregistrement, défaut de DPE, dépassement du plafond de jours), certains tribunaux ayant prononcé des condamnations de plus de 100 000 € au total.

GLOSSAIRE

• Compromis de vente (promesse synallagmatique de vente) : avant-contrat qui engage réciproquement l'acheteur et le vendeur avant la signature définitive.
• Acte authentique : document notarié qui opère le transfert effectif de la propriété.
• Délai de rétractation : période de 10 jours pendant laquelle l'acquéreur peut se désister sans justification après le compromis.
• Frais de notaire : somme versée au notaire à la signature, composée essentiellement de droits de mutation (DMTO) reversés à l'État et aux collectivités, et pour une faible part des émoluments du notaire.
• DMTO (droits de mutation à titre onéreux) : taxes départementales et communales perçues lors de la vente d'un bien immobilier.
• Plus-value immobilière : différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition (ajusté des frais et travaux), soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sauf résidence principale.
• Représentant fiscal accrédité : intermédiaire obligatoire pour certains vendeurs non-résidents réalisant une plus-value immobilière importante.
• Taxe foncière (TFPB) : impôt communal annuel dû par tout propriétaire, calculé sur la valeur locative cadastrale.
• Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) : impôt local dû sur les résidences secondaires, supprimé pour les résidences principales.
• Valeur locative cadastrale (VLC) : loyer théorique annuel estimé par l'administration fiscale, servant de base à la taxe foncière et à la THRS.
• IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : impôt national sur le patrimoine immobilier net dépassant 1,3 million d'euros.
• Zone tendue : classification nationale de communes où l'offre de logement est insuffisante par rapport à la demande, déclenchant des règles spécifiques de préavis, de fiscalité locale et parfois d'encadrement des loyers.
• Encadrement des loyers : dispositif expérimental et plus strict que le zonage général, applicable dans seulement 9 territoires, fixant un loyer de référence maximal.
• IRL (indice de référence des loyers) : indice publié par l'INSEE utilisé pour réviser annuellement les loyers.
• Syndic : professionnel ou bénévole chargé de la gestion administrative et financière de la copropriété.
• Syndicat des copropriétaires : personne morale regroupant l'ensemble des copropriétaires d'un immeuble.
• Tantièmes (ou millièmes) : quote-part de chaque lot dans les parties communes, déterminant la répartition des charges générales.
• Fonds de travaux : réserve obligatoire de la copropriété, alimentée par une cotisation annuelle minimale de 5 % du budget prévisionnel.
• SAFER : organisme disposant d'un droit de préemption sur les ventes de terres agricoles et rurales.
• Meublé de tourisme : logement meublé loué de courte durée à une clientèle de passage (régime distinct de la location de résidence principale).
• Loi Le Meur : loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 encadrant la location de meublés de tourisme (enregistrement national, DPE, pouvoirs des maires).
• Changement d'usage : autorisation municipale requise, dans certaines communes, pour louer en meublé de tourisme un logement qui n'est pas la résidence principale du loueur.

MODULE SÉPARÉ : LOCATION TOURISTIQUE DE COURTE DURÉE (MEUBLÉ DE TOURISME)

Nom réel du régime : en France, la figure juridique est le meublé de tourisme (« location de courte durée » dans le langage courant, souvent associée à Airbnb, Booking ou Abritel), régie par le Code du tourisme et le Code de la construction et de l'habitation, récemment renforcée par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur ».

Encadrement national (NATIONAL) :

• Enregistrement obligatoire : tout meublé de tourisme doit être enregistré via un téléservice national unique, avec un numéro d'enregistrement à 13 chiffres obligatoire sur toute annonce, au plus tard le 20 mai 2026 (généralisation ; l'enregistrement en mairie existait déjà auparavant dans les communes l'ayant instauré, notamment les grandes villes).
• Diagnostic de performance énergétique (DPE), calendrier progressif : depuis le 21 novembre 2024, tout nouveau meublé de tourisme mis en location dans une commune soumise à autorisation de changement d'usage doit afficher un DPE classé entre A et E (classes F et G interdites à l'entrée) ; ce seuil doit passer à A-D pour l'ensemble du parc (résidence principale et secondaire confondues) au plus tard le 1er janvier 2034. Les meublés déclarés avant le 21 novembre 2024 et classés F ou G bénéficient d'un sursis jusqu'à cette échéance de 2034.
• Plafond de jours pour la résidence principale : un propriétaire louant sa résidence principale en meublé de tourisme pendant ses absences reste plafonné à 120 jours par an au niveau national ; la commune peut abaisser ce plafond à 90 jours par délibération.
• Fiscalité renforcée en 2025 : réduction de l'abattement micro-BIC applicable aux revenus de location meublée de tourisme non classée (30 % avec plafond de 15 000 €, contre 50 % auparavant) et pour les meublés classés (50 % avec plafond de 77 700 €, contre 71 % et 188 700 € auparavant). Réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value en cas de revente pour les loueurs en meublé non professionnel (LMNP), depuis la loi de finances pour 2025.
• Pouvoirs des maires : la loi Le Meur renforce les compétences des maires (article 5) pour réguler les meublés de tourisme sur leur territoire.

Changement d'usage (variable selon la commune, NATIONAL dans son principe mais d'application MUNICIPALE) : dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans certaines zones tendues (notamment Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice et d'autres grandes villes touristiques), louer un logement qui n'est pas la résidence principale du loueur en location de courte durée nécessite une autorisation préalable de changement d'usage délivrée par la mairie, parfois assortie d'une obligation de compensation (transformer un local commercial équivalent en logement). Les règles précises (seuils, compensation, zones concernées) varient sensiblement d'une commune à l'autre.

À confirmer localement — les règles de changement d'usage doivent être vérifiées commune par commune (règlement municipal en vigueur au moment de l'opération), de même que la liste actualisée des communes ayant abaissé le plafond de jours à 90.

Sanctions : les infractions cumulables (absence d'autorisation de changement d'usage, absence d'enregistrement, absence de DPE conforme, dépassement du plafond de jours) peuvent donner lieu à des amendes administratives et judiciaires très élevées ; plusieurs jugements du tribunal judiciaire de Paris ont abouti à des condamnations cumulées dépassant 100 000 € pour des loueurs en infraction sur plusieurs points simultanément.

Fiscalité des revenus : les revenus de meublé de tourisme relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), selon le régime micro-BIC (avec les abattements réduits en 2025-2026, voir ci-dessus) ou le régime réel, avec un statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) selon les seuils de recettes et l'inscription au registre du commerce.

Taxe de séjour : taxe locale (communale ou intercommunale), collectée par nuitée et par personne, dont le montant et le régime (au réel ou forfaitaire) varient selon la commune et la catégorie de classement de l'hébergement ; à vérifier destination par destination.

Copropriété : le syndic doit inscrire un point d'information sur l'activité de location de meublés touristiques au sein de l'immeuble à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale (modification récente de la loi de 1965) ; le règlement de copropriété peut par ailleurs contenir des clauses d'habitation bourgeoise qui limitent ou encadrent cette activité, sous le contrôle du juge.

Variation par ville/région : le régime de changement d'usage, le plafond de jours (120 ou 90) et la taxe de séjour varient sensiblement entre, par exemple, Paris, Lyon, Nice ou une commune rurale ; il ne faut jamais généraliser la règle d'une ville à l'ensemble du pays.

Compromis et acte authentique

En Belgique, le compromis de vente vaut vente lorsque l’accord sur le bien et le prix est formé, sous réserve des conditions convenues. Il ne faut donc pas présenter l’acte authentique comme le moment où la vente naît entre les parties.

L’acte authentique devant notaire et sa transcription au Bureau Sécurité juridique donnent notamment à l’opération sa pleine opposabilité aux tiers. Le cadre fiscal conduit normalement à passer l’acte dans le délai applicable de quatre mois.

Droits d’enregistrement — trois Régions

Bail résidentiel — règles régionales

Les règles de garantie locative ne sont pas uniformes. La Flandre peut aller jusqu’à trois mois dans le régime applicable aux baux récents ; Bruxelles limite à deux mois pour les baux concernés depuis novembre 2024 ; la Wallonie applique son propre régime et ne doit pas être assimilée automatiquement au mécanisme bruxellois.

À Bruxelles, après l’arrêt de la Cour constitutionnelle du 3 avril 2025, le bail d’habitation doit actuellement être enregistré via Irisrent et également via le système fédéral MyRent.

Copropriété et acquéreur étranger

L’acte de base, le règlement de copropriété, le syndic, l’assemblée générale et les fonds de la copropriété doivent être vérifiés avant l’achat d’un lot.

La Belgique n’impose pas de restriction générale fondée sur la nationalité pour l’achat direct d’un logement. L’acquisition immobilière ne confère toutefois pas, par elle-même, un droit de séjour.

Bruxelles-Capitale

L’hébergement touristique payant relevant du régime bruxellois doit être enregistré auprès de Bruxelles Économie et Emploi et respecter les exigences applicables, notamment urbanistiques et incendie.

La référence aux séjours de 1 à 90 jours consécutifs décrit la durée du séjour entrant dans la définition applicable : elle ne constitue pas un plafond annuel de 90 nuitées.

Flandre

Le Vlaams Logiesdecreet s’applique aux hébergements touristiques proposés contre paiement. L’hébergement doit être déclaré auprès de Toerisme Vlaanderen et respecter les exigences régionales applicables, notamment en matière de sécurité et de qualité.

Wallonie

Le Code wallon du Tourisme impose l’enregistrement de l’hébergement touristique auprès de Tourisme Wallonie avant la mise en location payante, y compris lorsqu’elle est occasionnelle.

Les règles incendie, d’urbanisme, de copropriété et les éventuelles taxes locales doivent également être vérifiées pour l’adresse exacte.